L’impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde assemblée générale sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ 3ème, 12 mai 2016 – n° 15-15.140)

L’impossible renégociation d’un contrat de syndic en cas de convocation d’une seconde assemblée générale sur le fondement de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ 3^ème, 12 mai 2016 –  n° 15-15.140) 

 

Il découle des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue (à l’article 25) mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 (…) ».

 

En l’espèce, la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (article 25) n’avait pu être atteinte par l’assemblée générale en vue de l’adoption du projet de résolution relatif à la désignation d’un syndic.

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Quand la cour de cassation valide les conséquences d’une répartition illégale des charges de copropriété (Civ 3ème, 17 mars 2016, n°15-10.052)

Un syndicat avait assigné un copropriétaire en paiement d’un arriéré de charges de copropriété qui portait sur une quote-part de dépenses afférentes à des travaux de remplacement du garde-corps des balcons, décidés par l’assemblée générale.

Au cours de ladite assemblée, il avait également été convenu d’autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds relatifs aux travaux calculés sur la base de la clé de répartition des charges communes générales (et donc entre l’ensemble des copropriétaires en fonction de leurs tantièmes).

Revirement jurisprudentiel en matière d’action individuelle concernant la propriété ou la jouissance d’un lot ? (Civ 3ème, 14 janvier 2016 – n° 14-25.538)

Revirement jurisprudentiel en matière d’action individuelle concernant la propriété ou la jouissance d’un lot ? (Civ 3^ème, 14 janvier 2016 – n° 14-25.538)

 

L’article 15 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut (…) exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Ainsi, l’article 51 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la « copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire » dans le cadre de l’action visée à l’article 15 al.2, doit être « adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

L’objectif de ce texte est avant tout d’informer le syndicat de l’existence d’une procédure engagée individuellement par un copropriétaire afin qu’il puisse juger de l’opportunité de s’y associer éventuellement en y intervenant volontairement.

La copropriété n’est pas en bonne santé : évolution du contentieux entre 2004 et 2014

La copropriété parait aujourd’hui être, aux yeux de certains copropriétaires, un mode d’habitat plus subi que choisi.

Quelques  copropriétaires semblent faire preuve d’une certaine hostilité envers les organes collectifs et les autres copropriétaires.

Cette hostilité se traduit par les constatations réalisées par la Direction des Affaires Civiles et du Sceau du Ministère de la Justice dans une étude du 13 janvier 2016.

Cette étude réalisée entre 2004 et 2014, révèle une augmentation exponentielle du contentieux de la copropriété en 10 ans.

La responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’acte à l’égard de l’acquéreur qui ne l’a pas mandaté (Civ 1ère, 14 janvier 2016, n° 14-26.474)

La responsabilité de l’agent immobilier rédacteur d’acte à l’égard de l’acquéreur qui ne l’a pas mandaté (Civ 1^ère, 14 janvier 2016, n° 14-26.474)

 

Dans le cadre d’un mandat exclusif de vente, un agent immobilier avait négocié et rédigé le compromis de vente d’un terrain sur lequel les acquéreurs projetaient de faire construire une maison.

Suite à la réitération dudit compromis par acte authentique, il s’est finalement avéré que le terrain, d’une superficie inférieure à celle annoncée, était – de surcroît – grevé d’une servitude conventionnelle non aedificandi, qui rendait impossible la réalisation du projet de construction.

Un copropriétaire peut demander l’annulation d’une clause de répartition des charges générales

Un  copropriétaire peut demander l’annulation d’une clause de répartition des charges générales. (3ème Chambre Civile, 28 janvier 2016 n°14-26.921)

Face au refus de l’assemblée générale de procéder à la modification du règlement de copropriété, en tenant compte de la modification des rapports de valeur entre les parties privatives, un copropriétaire n’a pas eu d’autre alternative que saisir le Tribunal Compétent.

Ce  propriétaire d’un duplex au sein d’une copropriété a assigné le syndicat aux fins de voir prononcer l’annulation de la répartition des charges générales.

Du danger de la fonction de syndic en cas d’inexécution de travaux urgents

Civ 3^ème, 28 janvier 2016, n° 14-24.478

Par un arrêt en date du 8 juillet 2014, la cour d’appel de MONTPELLIER avait condamné un syndic personnellement à réparer les préjudices subis par divers copropriétaires en raison de l’inexécution de travaux urgents au sein de la copropriété.

Interdiction faite aux juges de dénaturer les obligations résultant du règlement de copropriété (Civ 3ème, 10 juillet 2013, n° 12-14.569) :

L’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 10 juillet 2013 aura décidément donné lieu à de multiples commentaires…

Tranchant la divergence d’interprétation relative à ses arrêts des 3 juin 1999 ¹, 20 décembre 2000 ² et 2 mars 2005 ³, la cour de cassation a considéré que la décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne peut valoir que pour l’avenir et ne revêt pas un caractère rétroactif.

Validité et interprétation d’une clause du règlement de copropriété (Civ 3ème, 2 juillet 2013, n° 11-26.363, 12-19.096, 819) :

Un règlement de copropriété prévoyait que « les boutiques ne pourront être utilisées pour des commerces qui, par leur nature, le bruit, les trépidations, les odeurs, seraient de nature à nuire au standing de l’immeuble ou apporter une gêne quelconque à ses habitants. C’est ainsi que sont formellement interdits, sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative, les commerces suivants : tous commerces alimentaires rentrant dans les catégories visées à l’alinéa ci-dessus, les café, bar, restaurant, boîtes de nuit, dancing, discothèque, cinéma, toute salle de spectacles ».

La responsabilité du syndic pour négligence dans l’exercice des actions en justice (Civ 3ème, 23 avril 2013, n° 12-15.551,518) :

Un syndicat de copropriétaires avait assigné un constructeur aux fins de solliciter en référé l’instauration d’une mesure d’expertise relativement à des désordres qui affectaient les parties communes de la copropriété.

Au cours des opérations d’expertise, un copropriétaire avait décidé, à titre personnel, d’assigner à son tour le constructeur afin de voir étendre la mission de l’expert à ses parties privatives. Rien ici que de très banal…